השכרת דירה בחתימה דיגיטלית: חוזה, ערבים, פרוטוקול מסירה והארכה

התהליך במבט אחד

כל מסמך הוא טופס נפרד ב-Formy, עם סבב חתימות משלו. הטבלה מסדרת אותם לפי סדר השכירות:

לפני שמתחילים: מה החוק מבקש בחוזה שכירות למגורים

• בטוחות שעולות לשוכר כסף, כמו ערבות בנקאית או מזומן, מוגבלות לנמוך מבין שני סכומים: שכר הדירה של שליש מתקופת השכירות, או שלושה חודשי שכירות. את הבטוחה מחזירים תוך 60 ימים מהחזרת הדירה, או עד שנפרעו חובות השוכר, לפי המאוחר. Formy לא מחשבת את התקרה ולא מנהלת את הבטוחה.
• הפרק לא חל, בין השאר, על דירה ששכר הדירה שלה גבוה מ-20,000 ₪ לחודש. הסכום מתעדכן ב-1 בינואר בכל שנה.
• חוק חתימה אלקטרונית מאפשר לחתום כך על חוזה שכירות. מאז התיקון ב-2018, המסמך היחיד שאי אפשר לחתום עליו אלקטרונית הוא צוואה בכתב יד. החתימה ב-Formy היא חתימה אלקטרונית רגילה, ולא חתימה אלקטרונית מאושרת.
• עיריית תל אביב-יפו מפרסמת חוזה שכירות מומלץ, עם הבהרה שאינו ייעוץ משפטי. הקישור נמצא במקורות שבסוף העמוד.

שלב אחר שלב

1. 1מכינים את חוזה השכירות: PDF של עורך הדין, או התבנית

   יש לכם חוזה מלא ב-PDF? מעלים אותו ומסמנים עליו איפה השוכר ממלא וחותם, וכל מי שחותם יראה את העמודים המקוריים. אין לכם? מתחילים מתבנית החוזה, שמרכזת את פרטי העסקה בשדות.

   1. חוזה ב-PDF: יוצרים טופס חדש, מוסיפים את השדות שהשוכר ימלא (שם, מספר זהות, טלפון, אימייל, תאריך וחתימה), ושומרים. בהגדרות, בלשונית שליחה ותגובות, בחלק טופס על גבי PDF מקורי, לוחצים צירוף PDF מקורי, בוחרים את הקובץ וממקמים כל שדה במקום שלו בעמוד.
   2. ה-PDF יכול להיות עד 10 MiB ועד 30 עמודים, עם עד 200 מיקומים של שדות. קובץ מוצפן, קובץ שכבר נחתם דיגיטלית או PDF עם טופס אינטראקטיבי לא יתקבלו.
   3. בלי PDF: פותחים את תבנית חוזה השכירות ומשתמשים בה. מוסיפים שדה אימייל לשוכר, ומוחקים את שדה חתימת המשכיר: המשכיר יחתום בשלב משלו.
   4. בתבנית, כל פרט שהשוכר צריך לראות חייב להיות שדה. ניסוח של סעיפים שכותבים כטקסט בטופס מוצג לשוכר כשהוא ממלא את הטופס בעצמו, אבל לא למי שחותם כשלב בסבב.

   עברו על החוזה עם עורך דין לפני שהוא יוצא לחתימה. התבנית היא נקודת התחלה, ולא נוסח שנבדק לעסקה שלכם.

   

   איך עושים את זה במסך, שלב אחר שלב, במרכז העזרה: איך מעבירים טופס PDF לטופס מקוון.

2. 2השוכר חותם בקישור אישי, ואחריו המשכיר

   שולחים לשוכר קישור שבו כתובת הדירה, התקופה ודמי השכירות כבר כתובים ונעולים. הוא ממלא את הפרטים שלו וחותם, ואז Formy שולחת את החוזה למשכיר לחתימה שנייה.

   1. בעורך נועלים את שדות העסקה, כמו כתובת, תקופה ודמי שכירות: תחת מצב השדה בוחרים מושבת.
   2. בהגדרות הטופס, בלשונית שליחה ותגובות, מפעילים הפעלת סבב חתימות ומוסיפים שלב בשם המשכיר, עם חתימה וכתובת קבועה לכתובת של המשכיר. שומרים בשמירת הסבב.
   3. יש שוכר שני? מוסיפים לטופס שדה מייל בשבילו, ושלב נוסף עם חתימה ולפי תשובה בטופס. כל שלב מחכה לשלב שלפניו.
   4. בלשונית שיתוף לוחצים מילוי מראש ב-URL, ממלאים את פרטי העסקה של הדירה הזו ולוחצים יצירת URL עם מילוי מראש. שולחים לשוכר את הקישור.
   5. השוכר קורא, ממלא, חותם ושולח. המשכיר מקבל מייל עם קישור אישי, רואה את מה שהשוכר מילא, ויכול ללחוץ חתימה ואישור, לבקש החזרה לתיקון או ללחוץ דחייה.

   בחוזה ב-PDF, השוכר השני והמשכיר רואים את העמודים המקוריים בעמוד החתימה. בתבנית הם רואים את השדות שמולאו, ולכן כל סעיף שחשוב שיראו צריך להיות שדה.

   הערכים בקישור גלויים לשוכר, ושדה נעול מונע עריכה בטופס עצמו, לא בכתובת. לכן המשכיר בודק את מה שהתקבל לפני שהוא חותם, ויכול להחזיר לתיקון.

   

   איך עושים את זה במסך, שלב אחר שלב, במרכז העזרה: איך שולחים קישור אישי עם מילוי מראש.

3. 3כתב הערבות: כל ערב חותם בקישור משלו, לפי הסדר

   כתב הערבות הוא טופס נפרד. המשכיר ממלא את פרטי השכירות ואת כתובות המייל של הערבים, בלי לחתום, ושולח. כל ערב מקבל קישור אישי, רואה את נוסח הערבות וחותם, ורק אחריו הערב הבא מקבל את הקישור שלו.

   1. יוצרים טופס חדש לכתב הערבות. נוסח לדוגמה, שמתאימים לעסקה עם עורך דין, נמצא במדריך כתב ערבות לשכירות.
   2. את נוסח הערבות מכניסים לשדה הזנת טקסט עם קלט מרובה שורות, ממלאים אותו בערך ממולא מראש ומסמנים מושבת. כך הערבים רואים את הנוסח בעמוד החתימה. טקסט שנכתב כבלוק טקסט בטופס לא מוצג להם שם.
   3. מוסיפים שדות למזהה השכירות, לכתובת הדירה, לשמות הערבים ושדה אימייל לכל ערב.
   4. בסבב החתימות מוסיפים שלב לכל ערב: חתימה, לפי תשובה בטופס, ובחירה בשדה המייל של אותו ערב. שומרים בשמירת הסבב.
   5. המשכיר ממלא את הטופס ושולח. הערב הראשון מקבל מייל עם קישור, ואחרי שהוא חותם, הערב השני מקבל את שלו.

   סבב של שני ערבים הוא שני שלבים, ומתאים גם ל-Free, שבו יש עד 3 שלבים. כל כתב ערבות נספר כמסמך חתום אחד, גם כשחותמים עליו כמה ערבים.

   יש לכם כתב ערבות ב-PDF? אפשר להשתמש בטופס על גבי PDF מקורי גם כאן, וכל ערב יראה את העמודים המקוריים.

   דרישת אימות בקוד חד־פעמי כבויה כברירת מחדל. כשמפעילים אותה, כל ערב מקבל קוד לפני שהוא חותם. הקוד מוכיח גישה לתיבת המייל או לטלפון, לא זהות.

   

   איך עושים את זה במסך, שלב אחר שלב, במרכז העזרה: איך מגדירים סבב חתימות עם סדר חותמים.

4. 4פרוטוקול מסירה: רשומה לכל חדר, עם מונים ותמונות

   ביום המסירה ממלאים בטלפון, בדירה עצמה, רשומה לכל חדר: מה נצפה, ליקויים שהיו כבר בכניסה, קריאות מונים ותמונות. התמונות מועתקות ל-Google Drive, לתיקייה של הנכס (מ-Basic).

   1. פותחים את תבנית בדיקת מצב הנכס ומשתמשים בה. כל שליחה היא רשומה של חדר אחד, עם אותה אסמכתת שכירות.
   2. בשדה קובץ של התמונות מפעילים העלאה מהמצלמה והעלאת כמה קבצים. העלאת תמונות זמינה ממסלול Lite.
   3. בלשונית אינטגרציות מחברים את Google Drive. בתיקיית השורש כותבים למשל דירות, ובתיקיות משנה לפי שדות הטופס בוחרים את אסמכתת הנכס ואת אסמכתת השכירות (מ-Basic).
   4. עד מועד המסירה, החוק מבקש שהמשכיר ימסור לשוכר הוראות תחזוקה ושימוש בדירה ובמתקנים שלה, ככל שהן נדרשות. אפשר לצרף אותן לרשומה כקובץ.

   כל רשומה עם חתימה נספרת כמסמך חתום. אם צריך את חתימת השוכר על המסירה, חותמים רק ברשומה האחרונה, ושאר החדרים נשמרים בלי חתימה ולא נספרים.

   

   איך עושים את זה במסך, שלב אחר שלב, במרכז העזרה: איך מחברים טופס ל-Google Drive.

5. 5בשנה הבאה: נספח הארכה שהמשכיר והשוכר חותמים עליו

   תבנית נספח ההארכה בנויה כך שהמשכיר ממלא וחותם, ושדה המייל של השוכר כבר חובה. מוסיפים לה שלב חתימה לשוכר, ומעבירים את הסעיפים הממוספרים לשדה נעול כדי שהשוכר יראה גם אותם בעמוד החתימה.

   1. פותחים את תבנית נספח הארכת חוזה השכירות ומשתמשים בה.
   2. בתבנית, הסעיפים שבסוף הנספח כתובים בתיבת סימון חובה, ולכן השוכר רואה אותם בעמוד החתימה. הסעיפים הממוספרים כתובים כבלוק טקסט, ושוכר שחותם כשלב בסבב לא רואה אותם. כדי שיראה, מעבירים אותם לשדה הזנת טקסט עם קלט מרובה שורות, ערך ממולא מראש ומצב מושבת.
   3. בסבב החתימות מוסיפים שלב לשוכר: חתימה, לפי תשובה בטופס ובחירה בשדה אימייל השוכר. שומרים בשמירת הסבב.
   4. המשכיר ממלא את פרטי ההארכה, חותם ושולח, והשוכר מקבל קישור לחתימה.

   אם בחוזה יש אופציה להארכה, החוק קובע מועדים להודעה: המשכיר מודיע לפחות 90 ימים לפני סוף התקופה אם הוא רוצה לממש אותה, והשוכר לפחות 60 ימים לפני. Formy לא שולחת תזכורת לקראת המועדים האלה.

   לפי סעיף 5(ב) לחוק הערבות, כשהמשכיר והשוכר מגדילים בהסכם מאוחר את החיוב, למשל את שכר הדירה, חיובו של הערב לא משתנה. אם ההארכה מעלה את שכר הדירה, בדקו עם עורך דין אם להחתים את הערבים על כתב ערבות חדש.

   צריכים רק קובץ Word או PDF של הנספח, בלי חתימה דיגיטלית? אפשר להוריד אותו בחינם, בלי הרשמה, במדריך חוזה השכירות.

6. 6מעקב, PDF חתום והעתק לכל צד

   בכל מסמך רואים בסבב החתימות מי חתם ומתי, ומורידים PDF חתום עם תעודת ההשלמה. החוק מבקש שכל צד יקבל העתק חתום של החוזה, ואת ההעתק שולחים בעצמכם.

   1. פותחים את התגובה של החוזה ורואים את סבב החתימות: מי השלים, למי נשלחה בקשה ומתי. משם אפשר שליחת תזכורת או החלפת נמען.
   2. מי שעוד לא חתם מקבל תזכורת אוטומטית 72 שעות אחרי ההזמנה, ועוד אחת כל 72 שעות, עד שלוש. הקישור תקף 14 ימים כברירת מחדל.
   3. כשהסבב הושלם, הכפתור הורדת כל הגרסאות מוריד קובץ עם כל הגרסאות של המסמך, עד הגרסה שבה כולם חתמו. בטפסים חדשים ה-PDF כולל צירוף תעודת השלמת חתימה אלקטרונית.
   4. שולחים את ה-PDF החתום לשוכר ולערבים במייל. מי שחתם כשלב בסבב מקבל מייל שהסבב הושלם ושהעותק אצל שולח הטופס, בלי הקובץ, ומי שמילא את הטופס לא מקבל מייל כזה.

   

   איך עושים את זה במסך, שלב אחר שלב, במרכז העזרה: איך בודקים מסמך שנחתם ב-Formy.

מה נשמר איפה

כל מסמך נשמר כתגובה בטופס שלו ב-Formy. כך זה נראה כשפרוטוקול המסירה מחובר ל-Google Drive:

מסלולים ועלות: כמה שכירויות בחודש

כל חוזה וכל כתב ערבות נספרים כמסמך חתום אחד, לא משנה כמה אנשים חותמים עליהם. שכירות עם חוזה וכתב ערבות היא 2 מסמכים, ו-3 אם השוכר חותם גם על המסירה. ב-Free זו שכירות אחת או שתיים בחודש.

נכון ל-17 באוקטובר 2026, לפי מטריצת המסלולים של Formy. המחירים המלאים בעמוד המחירים.

מה התהליך הזה לא עושה

• לא גובה שכר דירה ולא מחזיק בטוחות. רכיב התשלום בטופס כבוי ב-formy.co.il.
• לא מזכיר לכם שהחוזה מסתיים או שהגיע מועד ההודעה על אופציה.
• לא מנהל נכסים, שוכרים או חשבונות: כל מסמך הוא תגובה בטופס שלו.
• לא שולח לשוכר או לערבים את ה-PDF החתום אוטומטית. מורידים אותו ושולחים בעצמכם.
• לא מחשב את תקרת הבטוחות ולא בודק שהחוזה עומד בחוק.
• לא מאמת זהות של ערב או שוכר. קוד חד-פעמי, כשמפעילים אותו, מוכיח גישה לתיבת המייל או לטלפון.
• לא מספק חתימה אלקטרונית מאושרת, ולא מחליף עורך דין.
• לא שולח הודעות וואטסאפ. את הקישור אפשר לשלוח בוואטסאפ בעצמכם.

תבניות שמתחילים מהן

כל תבנית נפתחת בתצוגה מקדימה, ואפשר להעתיק אותה לחשבון ולשנות בה כל שדה. מה שכתוב ליד כל תבנית נבדק מול הטופס שלה.

• חוזה שכירות

  פרטי המשכיר, השוכר והנכס, תקופה, דמי שכירות, בטוחות ותשלומים נלווים, קבצים מצורפים ושני שדות חתימה. אין בה שדה מייל לשוכר.

• נספח הארכת חוזה שכירות

  פרטי ההארכה ודמי השכירות החדשים, חתימת המשכיר כחובה ושדה חובה למייל השוכר. הסעיפים הממוספרים כתובים בבלוק טקסט, והסעיפים שבסוף בתיבת סימון חובה.

• בדיקת מצב נכס

  רשומה לכל חדר: מצב, ליקויים קודמים, מחלוקות, מונים, מפתחות, תמונות וחתימה לבחירה.

• פנייה לשכירת דירה

  פנייה קצרה של מתעניין: תאריך כניסה, משך שכירות, מועדי צפייה וקובץ לבחירה. בלי חתימה.

שאלות נפוצות

חוזה שכירות שנחתם דיגיטלית תקף?

החוק מבקש שחוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר, וחוק חתימה אלקטרונית מאפשר לחתום כך על חוזה שכירות: מאז 2018, המסמך היחיד שאי אפשר לחתום עליו אלקטרונית הוא צוואה בכתב יד. החתימה ב-Formy היא חתימה אלקטרונית רגילה עם תיעוד ראיות, ולא חתימה מאושרת. במחלוקת, הצד שקבע את דרך החתימה ומסתמך עליה צריך להוכיח שהצד השני חתם, ולכן שומרים את תעודת ההשלמה.

איך השוכר חותם על החוזה מרחוק?

שולחים לו קישור אישי, שבו פרטי העסקה כבר כתובים ונעולים. הוא פותח אותו בטלפון, קורא, ממלא את הפרטים שלו, מצייר חתימה ושולח. אחר כך החוזה עובר לחתימת המשכיר.

איך מחתימים שני ערבים שגרים בערים שונות?

בטופס כתב הערבות מוסיפים שלב חתימה לכל ערב, לפי כתובת המייל שלו. אחרי שהמשכיר שולח את הטופס, הערב הראשון מקבל קישור, ואחרי שהוא חותם, הערב השני מקבל את שלו. כל אחד חותם מהטלפון שלו, בלי להיפגש.

מה הערב רואה כשהוא חותם?

את השדות שמולאו בטופס, כולל נוסח הערבות אם הכנסתם אותו לשדה טקסט נעול, או את עמודי ה-PDF אם השתמשתם בכתב ערבות מקורי. בלוק טקסט רגיל בטופס לא מוצג בעמוד החתימה, ולכן הנוסח לא נכתב בבלוק כזה.

אפשר להשתמש בחוזה שעורך הדין הכין?

כן. מעלים את קובץ ה-PDF, עד 10 MiB ועד 30 עמודים, וממקמים עליו את השדות שהשוכר ממלא ואת החתימה. השוכר ושאר החותמים רואים את העמודים המקוריים. קובץ מוצפן, קובץ שכבר נחתם דיגיטלית או PDF עם טופס אינטראקטיבי לא יתקבלו.

כמה עולה להחתים חוזה שכירות דיגיטלית ב-Formy?

ב-Free יש 5 מסמכים חתומים בחודש קלנדרי, ומסמך נספר פעם אחת לא משנה כמה אנשים חותמים עליו. חוזה וכתב ערבות הם 2 מסמכים. תמונות במסירה זמינות ממסלול Lite.

כמה בטוחות מותר לדרוש מהשוכר?

לפי חוק השכירות והשאילה, בטוחות שעולות לשוכר כסף, כמו ערבות בנקאית או מזומן, מוגבלות לנמוך מבין שכר הדירה של שליש מתקופת השכירות ושלושה חודשי שכירות, ומוחזרות תוך 60 ימים מהחזרת הדירה או עד שנפרעו החובות. Formy לא מחשבת את התקרה, ולכן בודקים את זה עם עורך דין.

איך מתעדים את מצב הדירה בכניסה?

בתבנית בדיקת מצב הנכס ממלאים רשומה לכל חדר, עם מה שנצפה, ליקויים קודמים, קריאות מונים ותמונות. התמונות זמינות ממסלול Lite, ואפשר להעתיק אותן לתיקיית הנכס ב-Google Drive.

Formy תזכיר לי שהחוזה עומד להסתיים?

לא. Formy לא שולחת תזכורות לפי תאריכים בחוזה. את מועדי ההודעה על אופציה, 90 ימים למשכיר ו-60 ימים לשוכר לפני סוף התקופה, צריך לנהל ביומן שלכם.

השוכר רוצה לשנות סעיף. מה עושים?

אם השלב מאפשר החזרה לתיקון, מי שחותם בשלב יכול ללחוץ "החזרה לתיקון" ולכתוב הערה. המשכיר מתקן ושולח מחדש. אפשר גם לדחות, והסבב נעצר לכולם.

צריך להחתים את הערבים מחדש כשמאריכים את החוזה?

לפי סעיף 5(ב) לחוק הערבות, הגדלת החיוב בהסכם מאוחר בין המשכיר לשוכר, כמו העלאת שכר דירה, לא משנה את חיובו של הערב. אם ההארכה מעלה את שכר הדירה, בדקו עם עורך דין אם להחתים את הערבים על כתב ערבות חדש.

מקורות רשמיים

• חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, פרק שכירות דירה למגורים. נוסח החוק בנבו, עדכני ל-30 בספטמבר 2026: סעיפים 25ב, 25ג והתוספת השנייה, 25ז, 25י, 25יב ו-25טו. נקרא ב-17 באוקטובר 2026
• חוק חתימה אלקטרונית (תיקון מס׳ 3), התשע"ח-2018. ספר החוקים 2696, 28 בפברואר 2018: סעיף 3א (נטל ההוכחה) והתוספת הראשונה. נקרא ב-17 באוקטובר 2026
• חוזה שכירות מומלץ של עיריית תל אביב-יפו. עיריית תל אביב-יפו. העירייה מציינת שאינו ייעוץ משפטי. נקרא ב-17 באוקטובר 2026

להמשך קריאה

• חוזה שכירות ונספח הארכה להורדה
• כתב ערבות לשכירות: נוסח ומה לבדוק
• שליחה לחתימה וסבב חתימות
• קישור אישי עם פרטים ממולאים מראש
• תמונות מטופס לתיקייה ב-Google Drive
• טפסים לנדל״ן ולמשרדי תיווך
• כל התבניות למשכירים, לניהול נכסים ולוועד הבית