נספח הארכת חוזה שכירות להורדה ב-Word ו-PDF + המדריך המלא לחוזה שכירות

מה זה חוזה שכירות ולמה הוא חשוב

הסכם שכירות הוא חוזה שבו בעל הנכס (המשכיר) מעמיד נכס לשימוש השוכר לתקופה מוגדרת ובתמורה לדמי שכירות. מעבר להסכמה על המחיר, חוזה טוב מגדיר במדויק את תקופת השכירות, מועדי התשלום, הפיקדון והבטוחות, חלוקת התשלומים הנלווים, חובות התחזוקה והתנאים לסיום מוקדם.

בישראל, שכירות למגורים כפופה לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 ולפרק "שכירות הוגנת" שנוסף לו, הקובע כללים לגבי מצב הנכס, חובת תיקונים, הגבלת בטוחות וחלוקת תשלומים בין הצדדים. שכירות מסחרית גמישה יותר ונשענת בעיקר על מה שהצדדים מסכמים ביניהם. בכל מקרה, חוזה כתוב הוא הדרך הנכונה לתעד את ההסכמות ולמנוע מחלוקות.

הסעיפים שחייבים להופיע בחוזה שכירות

חוזה שכירות מסודר מרכז את כל ההסכמות במקום אחד. לפני החתימה כדאי לעבור על רשימת הסעיפים המהותיים ולוודא שאף אחד מהם לא נשמט:

מה חייב לכלול חוזה שכירות

• פרטי הצדדים: שם מלא, מספר זהות או ח״פ, כתובת וטלפון של המשכיר והשוכר.
• תיאור הנכס: כתובת מדויקת, מספר חדרים, ריהוט וציוד שנמסרים עם הנכס.
• מטרת השכירות: מגורים, עסק או אחר, ומי רשאי להתגורר או לפעול בנכס.
• תקופת השכירות: תאריך התחלה וסיום, ואופציית הארכה אם סוכמה.
• דמי השכירות: הסכום, מועד התשלום החודשי ואופן התשלום.
• פיקדון ובטוחות: גובה הפיקדון, סוג הבטוחה ותנאי המימוש וההחזרה.
• תשלומים נלווים: מי משלם ארנונה, ועד בית, מים, חשמל וגז.
• תחזוקה ותיקונים: חלוקת האחריות בין המשכיר לשוכר.
• מצב הנכס במסירה: תיעוד מצב הדירה והריהוט בכניסה וביציאה.
• תנאים מיוחדים: שכירות משנה, החזקת בעלי חיים, שינויים בנכס וסיום מוקדם.

תקופת השכירות, דמי השכירות והתשלומים הנלווים

תקופת השכירות נקבעת בחוזה עם תאריך התחלה וסיום מדויקים. נהוג להוסיף אופציית הארכה שמאפשרת לשוכר להאריך את השכירות בתנאים שסוכמו מראש - כדאי להגדיר עד מתי צריך להודיע על מימוש האופציה.

דמי השכירות מוגדרים כסכום חודשי קבוע, עם מועד תשלום ואופן תשלום (העברה בנקאית, הוראת קבע או המחאות). לעיתים מוסיפים הצמדה למדד, בעיקר בחוזים ארוכים או מסחריים.

התשלומים הנלווים - ארנונה, ועד בית, מים, חשמל, גז ותקשורת - הם מקור נפוץ למחלוקות. נהוג שהשוכר נושא בתשלומים השוטפים בתקופת השכירות, אבל חשוב לפרט במפורש מי משלם כל אחד מהם ולמי מועברים החשבונות.

פיקדון ובטוחות: שטר חוב, ערבות בנקאית וערב

הבטוחות מבטיחות למשכיר שהשוכר יעמוד בהתחייבויותיו. אלה הבטוחות הנפוצות:

סוגי בטוחות נפוצים בחוזה שכירות

• שטר חוב: התחייבות כספית של השוכר (ולעיתים של ערב) לתשלום סכום מוגדר.
• ערבות בנקאית: התחייבות של בנק לשלם למשכיר אם השוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו - נפוצה בשכירות מסחרית.
• ערב: אדם נוסף שמתחייב לכסות חובות של השוכר.
• פיקדון כספי: סכום שמופקד אצל המשכיר ומוחזר בתום השכירות בקיזוז נזקים או חובות.
• המחאת ביטחון: המחאה שנמסרת כבטוחה ואינה אמורה להיפרע אלא במקרה של הפרה.

ערב וכתב ערבות בחוזה שכירות — נוסח לדוגמה

אחת הבטוחות הנפוצות בשכירות למגורים היא ערב - אדם נוסף (לרוב בן משפחה או מכר) שמתחייב לכסות את חובות השוכר אם השוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו. ההתחייבות הזו מעוגנת ב"כתב ערבות", שאפשר לצרף כנספח לחוזה או לשלב בגוף ההסכם.

כתב ערבות ברור מגדיר בדיוק על אילו חיובים הערב חב ועד איזה סכום, כדי שלא ייווצרו אי-הבנות בהמשך. כדאי לזכור שבשכירות למגורים פרק השכירות ההוגנת מגביל את היקף הבטוחות שאפשר לדרוש, ולכן אי אפשר לדרוש מהשוכר במקביל גם פיקדון גבוה וגם ערבויות נוספות ללא הגבלה.

נוסח כתב ערבות לדוגמה: "אני הח"מ ___, ת.ז. ___, מצהיר כי קראתי את חוזה השכירות שנחתם בין ___ (המשכיר) לבין ___ (השוכר) ביום ___, ומתחייב לערוב לכל התחייבויות השוכר על פי החוזה, לרבות דמי שכירות, תשלומים נלווים ונזקים, עד לסכום של ___ ש"ח. ולראיה באתי על החתום."

מה כדאי שיופיע בכתב ערבות

• פרטי הערב: שם מלא, מספר זהות, כתובת וטלפון.
• הפניה לחוזה השכירות שאליו מצורף כתב הערבות (שמות הצדדים ותאריך החוזה).
• היקף הערבות: על אילו חיובים הערב חב - דמי שכירות, נזקים ותשלומים נלווים.
• תקרת סכום הערבות, אם סוכמה הגבלה.
• תקופת הערבות, והאם היא חלה גם על תקופת הארכה של החוזה.
• חתימת הערב ותאריך.

חוזה שכירות למגורים מול שכירות מסחרית

לא כל שכירות זהה. שכירות למגורים מתמקדת בתנאי מחיה ובהגנות מסוימות על השוכר לפי חוק, בעוד ששכירות מסחרית - של חנות, משרד או מחסן - גמישה יותר ומדגישה את מטרת השימוש, ההיתרים והתאמות הנכס. כך זה נראה בהשוואה:

חשוב לזכור שגם חוזה שכירות לעסק מבוסס על אותם עקרונות בסיסיים, אבל מוסיף סעיפים ייעודיים - לכן כדאי להתאים את התבנית לסוג העסקה.

נספח הארכת חוזה שכירות — מה כולל ואיך מאריכים נכון

כשתקופת השכירות מסתיימת והצדדים מעוניינים להמשיך, אין צורך לכתוב חוזה חדש מאפס. אפשר לצרף נספח הארכה לחוזה הקיים - מסמך קצר שמפנה לחוזה המקורי, קובע את התקופה החדשה ואת התנאים המעודכנים, ושומר על שאר הסעיפים בתוקף.

נספח הארכה הוא הדרך הפשוטה והמהירה ביותר להמשיך שכירות קיימת. במקום לנהל משא ומתן מחדש על כל סעיף, הצדדים מאשרים שהחוזה המקורי ממשיך לחול ומעדכנים רק את מה שהשתנה - בדרך כלל את תאריך הסיום ואת גובה דמי השכירות.

בשכירות למגורים מועדי ההודעה המוקדמת קבועים בחוק ולא נתונים לשיקול דעת. סעיף 25יב לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 קובע שהמשכיר יודיע לשוכר זמן סביר לפני תום התקופה אם ברצונו להאריך ובאילו תנאים; שאם האופציה נתונה למשכיר עליו להודיע לא יאוחר מ-90 יום לפני תום התקופה, והוא רשאי לממש אותה רק אם תנאי ההארכה נקבעו מראש בחוזה; ושאם האופציה נתונה לשוכר, עליו להודיע לא יאוחר מ-60 יום לפני תום התקופה. לפי סעיף 25יד(2) אי אפשר להתנות על הסעיף הזה בחוזה אלא לטובת השוכר - כלומר אפשר להאריך את זמן ההיערכות של השוכר, לא לקצר אותו.

הכללים האלה חלים על חוזה שכירות למגורים שסימן "שכירות הוגנת" חל עליו. סעיף 25טו מוציא מתחולתו, בין השאר, דירות נופש ובתי מלון, מעונות סטודנטים, דיור מוגן, דירות שחוק הגנת הדייר חל עליהן (שכירות מוגנת), שכירות של עד שלושה חודשים בלי אופציית הארכה, שכירות של יותר מעשר שנים בלי זכות ביטול למשכיר, ושכירות שדמי השכירות בה עולים על 20,000 ש"ח לחודש — הסכום שנקבע בחוק ב-2017, והוא מתעדכן ב-1 בינואר בכל שנה לפי מדד המחירים לצרכן (את הסכום העדכני בודקים בנוסח המעודכן של החוק). בשכירות מסחרית הסעיפים האלה אינם חלים כלל, והמועדים נקבעים במשא ומתן בין הצדדים.

הוספת נספח הארכה אינה חובה חוקית אלא תלויה בהסכמת שני הצדדים, וכל צד רשאי שלא להאריך. עם זאת, כשממשיכים את השכירות כדאי לתעד זאת בכתב ולא להסתפק בהסכמה בעל פה, כדי שלכל צד יהיה מסמך ברור ובר-תוקף. המידע כאן כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי - בעסקה מורכבת או בסכומים גבוהים כדאי להיוועץ בעורך דין.

מה חייב לכלול נספח הארכת חוזה שכירות

• שמות שני הצדדים ומספרי הזהות שלהם, כפי שמופיעים בחוזה המקורי.
• פרטי הנכס וכתובתו המדויקת.
• הפניה לחוזה המקורי לפי תאריך החתימה או מספר החוזה.
• תאריך הסיום החדש של תקופת השכירות (תקופת ההארכה).
• דמי השכירות בתקופת ההארכה, כולל עדכון מחיר אם סוכם.
• מנגנון עדכון דמי השכירות - באחוזים קבועים או בהצמדה למדד - מנוסח באופן ברור ומפורש.
• האם הבטוחות והערבויות (פיקדון, שטר חוב או ערב) ממשיכות לחול גם על תקופת ההארכה.
• בשכירות למגורים - בדיקה מחדש של תקרת הבטוחות. סעיף 25י(ב) לחוק השכירות והשאילה מגביל את הסכום המצטבר של בטוחות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר (מזומן או ערבות בנקאית) לנמוך מבין שניים: דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות, או דמי שכירות של שלושה חודשים. תקופת ההארכה ודמי השכירות המעודכנים משנים את שני החישובים, ולכן כדאי לוודא שהבטוחה שממשיכה לחול עדיין עומדת בתקרה.
• הצהרה ששאר סעיפי החוזה המקורי נשארים בתוקף ללא שינוי.
• חתימת שני הצדדים ותאריך החתימה על הנספח.

נספח הארכה, מימוש אופציה או חוזה חדש — מה לבחור

כשמתקרבים לסוף תקופת השכירות יש שלוש דרכים עיקריות להמשיך את ההתקשרות, ולכל אחת מתאים מצב אחר. הטבלה הבאה מסכמת מתי כדאי להשתמש בכל אחת:

בקצרה: נספח הארכה מתאים כשממשיכים באותם תנאים עם שינוי קל; מימוש אופציה מתאים כשהחוזה המקורי כבר קבע מראש את תנאי ההארכה; וחוזה חדש מתאים כששינויים מהותיים מצדיקים לנסח הסכם מההתחלה.

נוסח נספח הארכת חוזה שכירות לדוגמה — להעתקה ולהורדה ב-Word

אפשר לנסח נספח הארכה קצר בכמה משפטים בלבד. הנה נוסח לדוגמה שאפשר להעתיק ולהתאים: "נספח זה מצורף לחוזה השכירות שנחתם ביום ___ בין ___ (המשכיר) לבין ___ (השוכר) בנוגע לנכס שברחוב ___. הצדדים מסכימים בזאת להאריך את תקופת השכירות עד ליום ___, בדמי שכירות חודשיים של ___ ש"ח. כל יתר סעיפי חוזה השכירות המקורי, לרבות הבטוחות והערבויות, נשארים בתוקף ללא שינוי לתקופת ההארכה. ולראיה באו הצדדים על החתום."

אם סוכם עדכון של דמי השכירות, אפשר להוסיף משפט מפורש: "דמי השכירות בתקופת ההארכה יעמדו על ___ ש"ח לחודש, עדכון של ___ אחוז ביחס לתקופה הקודמת או בהצמדה למדד ___." מומלץ לנסח את מנגנון העדכון בצורה חד-משמעית, כדי שלא ייווצרו אי-הבנות בהמשך.

רבים מחפשים נספח הארכת חוזה שכירות כקובץ Word או PDF להורדה. המחולל בראש העמוד עושה בדיוק את זה: הוא מרכיב את הנוסח המלא לפי הפרטים שתמלאו - כולל תקופת ההארכה, דמי השכירות, מנגנון העדכון, הבטוחות ושורות החתימה - ומאפשר להוריד אותו כקובץ Word לעריכה, לשמור אותו כ-PDF, או להעתיק את הטקסט. אם תשאירו שדה ריק הוא יופיע כקו למילוי ביד, כך שאותו קובץ משמש גם כטופס הארכת חוזה שכירות להדפסה.

ואם אתם רוצים רק את הטופס הריק, אין צורך למלא כלום: בראש העמוד יש קישור להורדת טופס הארכת חוזה שכירות כקובץ PDF מוכן להדפסה, עמוד A4 אחד עם אותו נוסח, קווים למילוי בכתב יד ושורות חתימה למשכיר ולשוכר. ההורדה מיידית, בחינם ובלי הרשמה.

אם אתם רוצים לבדוק תהליך דיגיטלי להארכה, אפשר להתחיל מעותק של תבנית חוזה שכירות ולהתאים את הנוסח והשדות. התבנית אינה נספח הארכה מוכן או סבב חתימות מוגדר: יש להגדיר מי ממלא, למי נשלחת בקשה נפרדת, ולבדוק את ההשלמה ואת העותק להורדה לפני השימוש.

חוזה שכירות להדפסה, להורדה (Word/PDF) או מילוי דיגיטלי

יש שמחפשים חוזה שכירות או נספח הארכה להורדה כקובץ Word או PDF כדי להדפיס ולמלא ביד, ויש שמעדיפים למלא הכול דיגיטלית. לכל גישה יתרונות:

איך לבחור בין נוסח להדפסה למילוי דיגיטלי

• קובץ Word ריק שמורידים מהאינטרנט: נוח לעריכה, אבל קל לשכוח סעיפים ולהשאיר שדות ריקים.
• קובץ שנוצר במחולל שבראש העמוד: מקבלים Word או PDF שכבר מכיל את כל הסעיפים המהותיים ואת הפרטים שמילאתם, ואפשר עדיין לערוך ולהדפיס אותו.
• מילוי דיגיטלי בטופס: אפשר להגדיר שדות נדרשים וסבב חתימות, אבל צריך להתאים את הנוסח, להפריד בין תפקידי הצדדים ולבדוק את המסמך שהתקבל.
• שילוב: אפשר למלא דיגיטלית ואז להדפיס אם בכל זאת רוצים עותק נייר - כך מקבלים את היתרונות של שתי הדרכים.

טעויות נפוצות בחוזה שכירות שכדאי להימנע מהן

דווקא בגלל שחוזה שכירות נראה סטנדרטי, קל לדלג על פרטים שמייצרים מחלוקות בהמשך. כמה טעויות נפוצות:

מה לבדוק לפני החתימה

• השמטת פרטי זיהוי מלאים של הצדדים או של ערב.
• ניסוח מעורפל של תקופת השכירות ואופציית ההארכה.
• אי-הגדרה ברורה של מי משלם ארנונה, ועד בית וחשבונות.
• חוסר בהירות לגבי הפיקדון ותנאי החזרתו.
• היעדר תיעוד של מצב הנכס והריהוט במסירה.
• שכחה של תנאים מהותיים כמו שכירות משנה, החזקת בעלי חיים או שינויים בנכס.

עבודה חוזרת: מגדירים את התפקידים לפני ששולחים

תבנית השכירות היא נקודת התחלה לעריכה, לא חבילת חוזה, הארכה וערבות מוכנה. שני שדות החתימה שמופיעים בה אינם מקצים אוטומטית קישור אישי לכל צד. הדוגמה כאן מתאימה למקרה שבו המשכיר באמת ממלא וחותם תחילה, והשוכר נדרש לחתום בנפרד על אותם פרטים.

אם מנהל נכס רק מכין את המסמך, אין להוסיף את חתימתו במקום חתימת המשכיר או השוכר. תהליך שבו המכין אינו חותם וכל החתימות נאספות בהמשך דורש בדיקה נפרדת, לרבות הקובץ הסופי; אין להסיק מהדוגמה הזאת שהוא כבר מוכן לשימוש.

כל המסמכים של שכירות אחת, החוזה, כתב הערבות, פרוטוקול המסירה ונספח ההארכה, עם מה שכל חותם רואה בעמוד החתימה ומה זה עולה בכל מסלול, מסודרים במדריך השכרת דירה בחתימה דיגיטלית.

מה מגדירים ובודקים בעותק שלכם

1. 1בודקים את נוסח ההסכם המלא, מציינים כתובת נכס ומזהה שכירות או תקופה, ומוסיפים שדה אימייל לשוכר. פרטי המחולל החינמי אינם מועברים אוטומטית.
2. 2בדוגמת המשכיר כממלא, מגדירים את חתימת המשכיר כנדרשת ומסירים מהעותק את שדה חתימת השוכר, כדי שאיש לא ימלא אותו במקומו.
3. 3בסבב החתימות מוסיפים תפקיד שוכר בפעולת חתימה, מקצים אותו מתוך שדה האימייל ושומרים. אישור או קבלת עותק אינם חתימה.
4. 4המשכיר מגיש, והשוכר מקבל קישור אישי ופועל בעצמו. בודקים שהסבב הושלם, ולא רק שנוצרה הגשה או נשלחה הזמנה.
5. 5תעודת ההשלמה ב-PDF מופעלת כברירת מחדל בטפסים חדשים. עדיין בודקים את הקובץ הסופי לאחר ההשלמה; אין להניח שהוא כולל את כל החתימות בלי לפתוח אותו.
6. 6בודקים מילוי חדש לשכירות שנייה עם שוכר אחר, ללא פרטים או חתימות קודמים. מאתרים כל הגשה לפי כתובת או מזהה שכירות ומוודאים התאמה לקובץ הנכון. תיעוד מסירה, נספח נוסף או תזכורת לחידוש דורשים הגדרה נפרדת.