תבנית חוזה שכירות דיגיטלי

מהו הסכם שכירות ולמה הוא חשוב

הסכם שכירות, או חוזה שכירות, הוא ההסכם שבו המשכיר מעמיד נכס לשימוש השוכר לתקופה מוגדרת, תמורת דמי שכירות. הוא קובע מי הצדדים, איזה נכס מושכר, לכמה זמן, כמה משלמים ומתי, אילו ערובות השוכר נותן, מי משלם את התשלומים השוטפים ומה קורה בסוף התקופה.

בשכירות דירה למגורים, חוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971 קובע שהחוזה ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר, ושכל אחד מהם יקבל העתק חתום. חוזה שלא נערך בכתב עדיין תקף, אבל בלי מסמך חתום קשה להוכיח על מה הסכמתם. הכללים לשכירות דירה למגורים נמצאים בסעיפים 25א עד 25טו לחוק. הם נוספו בתיקון משנת 2017, ולכן יש שקוראים להם "חוק שכירות הוגנת".

מתי משתמשים בהסכם שכירות

עורכים חוזה שכירות בכל פעם שמשכירים נכס לשוכר חדש: דירה, בית, יחידת דיור, חדר, חנות, משרד או מחסן. כדאי לחתום עליו לפני מסירת המפתח, כשכל ההסכמות עוד טריות. כשממשיכים עם אותו שוכר לתקופה נוספת, לא צריך חוזה חדש: מספיק נספח הארכת חוזה שכירות שמפנה לחוזה הקיים.

הכללים לשכירות דירה למגורים לא חלים על כל השכרה. לפי סעיף 25טו הם לא חלים, למשל, על דירה בבית מלון או דירה שמושכרת לנופש, על מעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים, על בית דיור מוגן, על דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר, על שכירות של עד שלושה חודשים בלי אפשרות הארכה, על שכירות של יותר מעשר שנים שבה למשכיר אין אפשרות לבטל מוקדם יותר, ועל דירה שדמי השכירות שלה גבוהים מ-20,000 ₪ לחודש (סכום שמתעדכן כל שנה לפי המדד).

למי התבנית מתאימה

התבנית מתאימה למשכירים פרטיים שמשכירים דירה או יחידת דיור, למשקיעים עם כמה נכסים, ולשוכרים שרוצים שכל מה שסוכם ייכתב וייחתם. מתווך או מנהל נכס יכולים להכין את הטופס ולמלא בו את הפרטים, אבל כל צד חותם בעצמו: מנהל הנכס לא חותם במקום המשכיר או השוכר. אפשר להשתמש בה גם להשכרת חנות, משרד או מחסן, עם התאמות בשדה התנאים המיוחדים.

מה כבר יש בתבנית

הטופס בנוי לפי סדר החוזה, ולכל פרט מהותי יש שדה משלו:

• המשכיר והשוכר: שם, מספר זהות או ח״פ, טלפון וכתובת של כל צד.
• הנכס: כתובת הנכס, סוג הנכס (דירה, בית פרטי, יחידת דיור, חדר, חנות, משרד או מחסן) ומטרת השכירות (מגורים, מסחרי או שכירות קצרת טווח).
• התקופה והתשלום: תאריך תחילה ותאריך סיום, דמי השכירות לחודש, יום התשלום בחודש ואופן התשלום (העברה בנקאית, הוראת קבע, המחאות או מזומן).
• ערובות: גובה הפיקדון או הבטוחה, וסוגי הבטוחות: שטר חוב, ערבות בנקאית, ערב, פיקדון כספי או המחאת ביטחון.
• תשלומים נלווים: מי משלם ארנונה, ועד בית, מים, חשמל, גז ותקשורת.
• מצב הנכס ותנאים מיוחדים: שדה לתיאור מצב הדירה והריהוט במסירה, ושדה פתוח לכל סעיף נוסף.
• חתימות: חתימת המשכיר וחתימת השוכר, באצבע על המסך.

יש בטופס גם שדה להעלאת מסמכים, כמו צילום תעודת זהות או אישור תשלום. העלאת קבצים זמינה ממסלול Lite; ב-Free השדה מופיע כלא זמין, ואפשר למחוק אותו מהעותק שלכם.

צ׳ק-ליסט: הסעיפים שחייבים להופיע בחוזה שכירות

בשכירות דירה למגורים, התוספת השנייה לחוק השכירות והשאילה מפרטת מה החוזה יכלול, בין השאר. לפני שחותמים, ודאו שכל אלה כתובים:

• הצדדים: שמות, מספרי תעודת זהות וכתובות של המשכיר והשוכר.
• הדירה: תיאור הדירה, הריהוט והאבזרים שבה, וחלקי הרכוש המשותף שמושכרים איתה, כמו חניה או מחסן.
• התקופה: תקופת השכירות, אם יש אפשרות להאריך אותה ובאילו תנאים, ואם יש זכות לבטל את החוזה ובאילו תנאים.
• דמי השכירות: הסכום, מועד התשלום ואופן התשלום.
• תשלומים נוספים: תשלומים שהשוכר משלם מלבד דמי השכירות, אם יש, וגובהם.
• ליקויים ידועים: פגם או ליקוי שאינו קל ערך שהמשכיר יודע עליו, וכל דבר בדירה או בסביבתה שהמשכיר יודע שמפריע, או עלול להפריע, באופן ממשי לשימוש בה.

רוב הפרטים האלה כבר נמצאים בשדות של התבנית. את אפשרות ההארכה, זכות הביטול והליקויים הידועים כותבים בשדות "מצב הנכס והריהוט במסירה" ו"תנאים מיוחדים". שם כדאי לכתוב גם הסכמות על שכירות משנה, בעלי חיים ושינויים בדירה.

סוגי שכירות: מגורים, מסחרי וקצר טווח

שכירות למגורים כפופה לכללים לשכירות דירה למגורים: תקרה לערובות, מועדי הודעה על הארכה, חובת תיקונים של המשכיר וחלוקת התשלומים. שכירות מסחרית של חנות, משרד או מחסן לא כפופה לכללים האלה, ולכן יותר נקבע בה בהסכמה בין הצדדים. שכירות קצרה של עד שלושה חודשים בלי אפשרות הארכה יוצאת מהכללים האלה גם כשמדובר בדירה. בתבנית בוחרים את סוג הנכס ואת מטרת השכירות, וכותבים את ההסכמות המיוחדות בשדה התנאים המיוחדים.

חוזה שכירות בלתי מוגנת - הסטנדרט בישראל

כמעט כל חוזי השכירות למגורים בישראל הם שכירות בלתי מוגנת: השוכר אינו דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר, השכירות היא לתקופה קצובה, ובסופה הדירה חוזרת למשכיר. נהוג לכתוב בחוזה במפורש שחוק הגנת הדייר לא חל ושהשוכר לא שילם דמי מפתח. שכירות מוגנת, בדמי מפתח, נדירה היום ודורשת חוזה אחר; אם בדירה גר דייר מוגן, כדאי להתייעץ עם עורך דין. את ההצהרה על שכירות בלתי מוגנת כותבים בשדה התנאים המיוחדים.

חוזה שכירות לעסק - שכירות מסחרית

חוזה להשכרת חנות, משרד, מחסן או שטח מסחרי שונה מחוזה למגורים. הכללים לשכירות דירה למגורים, כמו התקרה לערובות ומועדי ההודעה על הארכה, לא חלים עליו, ולכן חשוב לכתוב את ההסכמות במפורש. נהוג להגדיר בו את מטרת השימוש המותרת, את ההיתרים והרישיונות שהעסק צריך ומי אחראי להשיג אותם, את הזכות לשפץ, להתאים ולתלות שילוט, תקופה ארוכה יותר עם אופציות הארכה, הצמדה למדד, דמי ניהול, ובטוחות כמו ערבות בנקאית. כדאי גם לקבוע מה קורה לציוד ולשיפורים שהשוכר משאיר בסוף התקופה. בתבנית בוחרים "מסחרי" במטרת השכירות ומפרטים את כל אלה בתנאים המיוחדים.

בטחונות, פיקדון וערבויות

הערובות מבטיחות למשכיר שהשוכר יעמוד בהתחייבויות שלו. הנפוצות הן ערבות בנקאית, פיקדון כספי, שטר חוב וערבים. בתבנית מסמנים את סוגי הבטוחות ורושמים את הסכום.

בשכירות דירה למגורים, סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה מגביל ערובות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כמו ערבות בנקאית, ערבות מגוף פיננסי מורשה או מזומן. הסכום המצטבר של הערובות האלה לא יעלה על הנמוך מבין שניים: דמי השכירות לשליש מתקופת השכירות, או שלושה חודשי שכירות. בחוזה לשנה בשכר דירה של 5,000 ₪ לחודש, התקרה היא 15,000 ₪; בחוזה לחצי שנה באותו שכר דירה, 10,000 ₪. כשלא ברור אם ערובה מסוימת נכללת בתקרה, כדאי לבדוק עם עורך דין.

המשכיר רשאי לממש ערובה רק במקרים שהחוק מפרט: השוכר לא שילם דמי שכירות בזמן, לא תיקן ליקוי שהוא אחראי לו, לא שילם תשלום שוטף כמו ארנונה, מים, חשמל או ועד בית, או לא פינה את הדירה בסוף התקופה. לפני המימוש עליו להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולתת לו לתקן את מה שצריך תיקון. בסוף השכירות המשכיר מחזיר את הערובה, או את מה שנשאר ממנה, תוך 60 ימים מהיום שהדירה חזרה אליו או עד שהשוכר שילם את החובות האלה, לפי המאוחר מביניהם. הסבר על ערבים וכתב ערבות יש במדריך לכתב ערבות לשכירות.

נספח הארכת חוזה שכירות

כשממשיכים עם אותו שוכר, לא כותבים חוזה חדש אלא נספח הארכה קצר: הוא מפנה לחוזה המקורי, קובע את תאריך הסיום החדש ואת דמי השכירות בתקופה הנוספת, וקובע ששאר הסעיפים נשארים כמו שהם. לנספח יש תבנית נפרדת: נספח הארכת חוזה שכירות לחתימה דיגיטלית. מי שצריך רק קובץ Word או PDF ימצא מחולל נספח הארכה, בלי הרשמה, במדריך המלא לחוזה שכירות.

בשכירות דירה למגורים יש לכך גם מועדים בחוק (סעיף 25יב). המשכיר מודיע לשוכר זמן סביר לפני סוף התקופה אם הוא רוצה להאריך ובאילו תנאים. אם אפשרות ההארכה בחוזה שייכת למשכיר, הוא מודיע עליה לפחות 90 ימים לפני סוף התקופה, ורק אם תנאי ההארכה נקבעו בחוזה מראש. אם היא שייכת לשוכר, הוא מודיע לפחות 60 ימים לפני הסוף. לכן כדאי לכתוב את אפשרות ההארכה ואת תנאיה כבר בחוזה המקורי.

חוזה שכירות להדפסה, להורדה ובמילוי דיגיטלי

יש מי שמחפש חוזה שכירות להורדה כקובץ Word כדי להדפיס ולמלא ביד, ויש מי שמעדיף למלא הכול בטלפון. בתבנית הזו ממלאים את הפרטים בטופס, שני הצדדים חותמים באצבע, ומיד אחרי השמירה מופיע כפתור "הורדת התגובה כ-PDF". את הקובץ אפשר להדפיס, לשמור ולשלוח לצד השני. החוזה נשמר גם בתשובות של הטופס בחשבון שלכם, ומשם אפשר להוריד אותו שוב.

טעויות נפוצות בחוזי שכירות

• פרטי זיהוי חסרים: בלי מספר תעודת זהות וכתובת של כל צד, קשה לדעת בוודאות מי חתם על מה.
• ערובות מעל התקרה: בשכירות דירה למגורים, ערובות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר מוגבלות בחוק.
• אפשרות הארכה בלי תנאים: משכיר שלא קבע מראש בחוזה את תנאי ההארכה לא יכול לממש אופציה שנתונה לו.
• תשלומים לא מוגדרים: לא כתוב מי משלם ארנונה, ועד בית, מים, חשמל וגז.
• אין תיעוד של מצב הדירה: בלי תיעוד בכניסה, קשה להבחין ביציאה בין בלאי סביר לנזק.
• ליקויים ידועים שלא נכתבו: החוק דורש לכלול בחוזה ליקויים שאינם קלי ערך שהמשכיר יודע עליהם.
• אין העתק חתום לכל צד: כל צד צריך לקבל העתק חתום של החוזה.

סעיפים שכדאי לשים לב אליהם: מה לדרוש ומה לסרב

חוזה שכירות הוגן מאזן בין שני הצדדים. בשכירות דירה למגורים חלק מהכללים קבועים בחוק, ולכן כדאי לבדוק את הסעיפים האלה לפני שחותמים.

סעיפים שכדאי לסרב להם או לבדוק שוב:

• סעיף שמאפשר רק למשכיר לבטל את החוזה בלי שהשוכר הפר אותו. לפי סעיף 25יג סעיף כזה בטל, אלא אם גם לשוכר יש זכות ביטול כזו. כשיש זכות כזו, המשכיר מודיע לפחות 90 ימים מראש והשוכר לפחות 60 ימים מראש.
• ערובות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר מעל התקרה: הנמוך מבין דמי השכירות לשליש מהתקופה לבין שלושה חודשי שכירות.
• חיוב השוכר בתשלומים שהחוק משאיר על המשכיר: רכישה או שדרוג של מערכות קבועות בדירה, אלא אם השוכר ביקש אותם, ביטוח מבנה, ודמי תיווך של מתווך שפעל מטעם המשכיר.
• העלאת דמי השכירות באמצע התקופה בלי הסכמה של השוכר.
• איסור גורף ובלתי סביר, למשל על אירוח.

סעיפים שכדאי לוודא שהם מופיעים:

• אפשרות הארכה ותנאיה, כולל דמי השכירות בתקופה הנוספת.
• אופן עדכון דמי השכירות, למשל הצמדה למדד, אם סוכם.
• חלוקת התשלומים השוטפים. לפי החוק השוכר משלם בתקופת השכירות ארנונה, מים, חשמל, גז וחימום, ותשלומים לאחזקה שוטפת של הבית המשותף.
• תיקונים. ליקוי שנגרם משימוש לא סביר באחריות השוכר. ליקוי אחר שאינו קל ערך המשכיר מתקן תוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מהדרישה, וליקוי שלא מאפשר לגור בדירה באופן סביר, תוך 3 ימים.
• תיעוד מצב הדירה, הריהוט וקריאות המונים בכניסה וביציאה.

חתימה דיגיטלית ותיעוד

בתבנית הזו ממלאים את החוזה יחד, בטלפון אחד: המשכיר חותם באצבע על המסך, מעביר את הטלפון, והשוכר קורא וחותם. אחרי השמירה מופיע כפתור להורדת החוזה כ-PDF עם כל הפרטים ושתי החתימות, והחוזה נשמר גם בתשובות של הטופס בחשבון שלכם.

בשכירות דירה למגורים, חוק השכירות והשאילה דורש חוזה כתוב שחתום בידי שני הצדדים, וחוק חתימה אלקטרונית, התשס״א-2001 מאפשר לקיים דרישת חתימה כזו גם במסמך אלקטרוני. חתימה אלקטרונית רגילה מספיקה לכך בתנאי שבנסיבות העניין מתקיימות, ברמת ודאות מספקת, המטרות שלשמן נדרשת החתימה. החוק גם קובע שחתימה לא תיפסל כראיה רק משום שהיא אלקטרונית. בחוזה, הצד שקבע את אופן החתימה ורוצה להסתמך על חתימת הצד השני הוא שיצטרך להוכיח, אם תהיה מחלוקת, שהצד השני אכן חתם. לכן כדאי לחתום כששניכם נמצאים יחד, או לוודא בדרך אחרת שמי שחתם הוא באמת הצד לחוזה. חתימה באצבע ב-Formy היא חתימה אלקטרונית רגילה, ולא חתימה אלקטרונית מאושרת.

כשהשוכר לא נמצא לידכם, אפשר להוסיף לעותק שלכם שדה אימייל לשוכר ושלב חתימה בהגדרות סבב החתימות, ולהסיר מהטופס את שדה החתימה הרגיל של השוכר: המשכיר ממלא וחותם, והשוכר מקבל הזמנה אישית באימייל לקרוא ולחתום בעצמו. התבנית עצמה לא מגיעה עם סבב חתימות מוגדר, וסבב חתימות זמין גם ב-Free. הסבר על התהליך יש בעמוד טפסים דיגיטליים למשרדי תיווך ולסוכני נדל״ן.

למה לבנות את הסכם השכירות ב-Formy

ב-Formy מעתיקים את התבנית לחשבון ומתאימים אותה לפני שמפרסמים: משנים ניסוח, מוסיפים או מוחקים שדות, וכותבים את הסעיפים שלכם. המשכיר והשוכר יכולים למלא ולחתום יחד בטלפון אחד. כל חוזה שנחתם נשמר כתשובה בטופס, ומשם אפשר להוריד אותו כ-PDF או לייצא את כל התשובות לקובץ אקסל.

ב-Free אפשר לקבל עד 5 מסמכים חתומים בחודש קלנדרי. מסמך אחד נספר פעם אחת גם כששני הצדדים חותמים עליו, ותשובות בלי חתימה לא מוגבלות. העלאת קבצים זמינה ממסלול Lite. עוד על חתימה דיגיטלית מרחוק ב-Formy.

תבניות נוספות לשכירות

בכניסה לדירה ובסוף התקופה אפשר לתעד את מצבה בטופס בדיקת מצב נכס בכניסה וביציאה. בקשות תיקון מהשוכר מגיעות מסודרות בטופס בקשת תיקון מהדייר, ולחידוש השכירות יש נספח הארכת חוזה שכירות. מתווכים יכולים לאסוף פרטי נכס לפני פרסום בטופס קליטת פרטי נכס. כל התבניות נמצאות בטפסים לנדל״ן.

חשוב לדעת

התבנית עוזרת לסכם חוזה שכירות מסודר, אבל היא לא ייעוץ משפטי ולא מחליפה עורך דין. הכללים בעמוד הזה מתייחסים בעיקר לשכירות דירה למגורים לפי חוק השכירות והשאילה, כפי שהוא נוסח ביום הבדיקה האחרון של העמוד. בשכירות מסחרית, בעסקה מורכבת או כשיש מחלוקת, כדאי להתייעץ עם עורך דין.